Home Švajcarska Kako iznajmiti stan u Švajcarskoj

Kako iznajmiti stan u Švajcarskoj

284
0

Većina ljudi u Švajcarskoj živi u iznajmljenim stanovima, ali uprkos tome, pronalaženje stana u Švajcarskoj nije uvek jednostavno. Ponuda stanova je ograničena a stanarine su prilično visoke. To je naročito izraženo u većim gradovima pa je dobro stanove potražiti ili na periferiji većih radova ili u manjim gradovima (oni su dobro povezani javim prevozom tako da udaljenost od nekog većeg grada ne predstavlja nikakv problem). Nije neuobičajeno da se za stanarinu izdvaja jedna četvrtina ili čak jedna trećina plate.

Traženje stana

Najjednostavnije je stan potražiti na internetu na nekom od sajtova za oglase ili na nekom od portala agencija za nekretnine na kojima takođe možete besplatno napraviti korisnički nalog, i uneti sve kriterijume (veličinu, spartnost, udaljenost, budžet i sl) i onda će vam agenti za nekretnine slati aktuelne ponude koje ispunjavaju vaše kriterijume.

Osim putem interneta, o ponudi stanova možete se informisati i u dnevnoj štampi. Proverite i regionalne i nacionalne novine kao i sajtove tih novina. Neki vlasnici oglašavaju svoje stanove i na oglasnim tablama u tržnim centrima ili na drugim mestima (npr. opštine ili pošte). Takođe, mnogi stanovi nisu javno oglašeni pa je korisno raspitati se i kod rodbine ili poznanika.

Saveti za traženje stana:

  •    kriterijume za traženje (cena, lokacija i sl) ne treba postaviti previše usko da vam se ne bi desilo da vam izmaknu neki interesantni stanovi samo ulicu dalje
  •    često za jedan stan ima mnogo zainteresovanih, pa je preporučeno da istovremeno konkurišete i za druge stanove
  •    budite oprezni sa 0900 bojefima telefona! Postoje neki beskrupulozni agenti koji imaju visoke provizije čak i ako vam ne pronađu stan!

Razgledanje stana

Kada ste pronašli oglas koji vas zanima, stupite u kontakt sa vlasnikom ili agentom dogovorite termin za razgledanje stana što je pre moguće. Prilikom razgledanja stana postavite sebi ova pitanja:

  •    Lokacija i kako možete da stingete do posla? Da li možete da putujete javnim prevozom ili vam je potreban auto?
  •    Da li u blizini postoji škola, obdanište ili jaslice (u koliko vam je to potrebno)?
  •    Da li deca mogu da se sigurno igraju napolju (u koliko imate malu decu)?
  •    Da li je bučno noću?
  •    Koliko su udaljene prodavnice i marketi?

Mnogi vlasnici stanova unajmljuju agencije da im upravljaju nekretninama i obavezama u vezi nekretnina. U tom slučaju agencija je zadužena za kontakt sa stanarima i za sva pitanja u vezi stana. Mnogi stanovi su u vlasništvu stambenih zadruga. Stanari su obično članovi zadruga i imaju posebna prava i obaveze.

Iznajmljivanje stana

Da bi ste se upustili u traženje stana, bitno je da već živite i radite u Švacarskoj (i da ste primili treću platu). Do tog momenta verovatno ste živeli kod rođaka ili prijatelja ili ste delili sa nekim stan odnosno iznajmljivali sobu u stanu.

Konkurisanje za stan

Ukoliko ste našli stan koji vam odgovara i želite da konkurišete za njega, većina agenata će tražiti da popunite formular za prijavu. Moraćete da unesete vaše ime i prezime, datum rođenja, bračni status, broj i starost dece, kućne ljubimce, zanimanje, naziv poslodavca ali i podatke o visini ličnih pirmanja, polisu osiguranja imovine domaćinstva (Hausratversicherung) i polisu lične odgovornosti (Hafrpflichtversicherung) kao i potrvdu iz opštine iz koje se vidi da ne postoje dugovanja (Betreibungsregister). Ova potvrda se izdaje kod nadležne službe za prinudnu naplatu u opštini (Betreibungsamt). Ovim dokazujete da ste u mogućnosti da plaćate ugovorenu zakupninu tj. kiriju.

Vlasnici stanova uglavnom očekuju da imate odnosno pribavite polisu osiguranja imovine domaćinstva (Hausratversicherung) i polisu lične odgovornosti (Hafrpflichtversicherung). Ova osiguranja pokrivaju štete nastale u slučaju požara, poplave, krađe, polomljenog stakla i sl. U kantonima Nidwalden, Glarus, Vaud, Freiburg i Jura osiguranje imovine domaćinstva je obavezno.

Ugovor o zakupu stana

Sa stanarima vlasnici stana zaključuju obično pismeni ugovor o iznajmljivanju (zakupu). Takođe, zakon prepoznaje i ugmeni dogovor kao ugovor, međutim takav vid ugovora se ne preporučuje. Kod ugovora o zakupu primeđuju se prava i dužnosti Obligacionog prava (Obligationenrecht). Svojim potpisom vlasnik stana i podstanar se obavezuju na poštovanje ugovora. Zbog toga je veoma važno da ste dobro razumeli sve odredbe ugovora pre potpisivanja. Uz ugovor o zakupu, u većini slučajeva, dodaju se i opšti uslovi kao i kućni red.

U pojedinim kantonima (npr. Uri, Nidwalden, Zug, Freiburg, Neuenburg, Genf i Waadt) vlasnik mora uz ugovor da priložiti i formular kojim informiše podstanara na koji način može da se suprotstavi u slučaju povećanja cene zakupnine.

Zakupac stana dužam je da obavesti vlasnika stana u koliko stupi u brak, razvede se ili u koliko se neka druga osoba useli u stan.

Depozit

Radi obezbeđenja stanodavca da će stanari plaćati kiriju ili eventualu štetu na stanu koju, od podstanara se obično traži da unapred plate određeni depozit tj. kauciju (tzv. Depot ili Kaution). Depozit maksimalno može da iznosi tri mesečne zakupnine i uplaćuje se na poseban račun u banci koji se vodi na ime podstanara (ali on nema prao da raspolažete tim novcem). Nakon isteka ugovora ili nakon raskida ugovora o zakupu odnosno nakon iseljenja zakupac dobija nazad svoj depozit sa pripadajućom kamatom.

U slučaju da stan uzimate u najam od udruženja za izgradnju stanova (Wohnbaugenossenschaften) podstanar ne plaća kauciju, već mora da postane član udruženja tako što će kupiti udeo u udruženju odnosno uplatiti određen iznos na ime članarine udruđenja i ovaj iznos može biti mnogo veći od tri mesečne kirije, i može mu biti vraćen nakon napuštanja stana.

Useljenje

Kao zakupac stana imate pravo da se uselite u čist i upotrebljiv stan. Pre uselenja vrši se primopredaja stana. Vlasnik stana i budući podstanar zajedno proveravaju stanje u kom se stan nalazi i pismeno konstatuju u zapisniku eventualne nedostatke koje su uočili (čak i sitne). Ovim dokumentom zakupci se osiguravaju od toga da ne bi morali da nadoknade [tete koje su nanešene pre njihovog ulaska u stan. Zapisnik (Mängelliste, Wohnungsabnahmeprotokoll)koji sačinite prilikom useljenja kasnije služi kao osnova za primopredaju stana nakon iseljenja. U koliko niste primetili neke nedostatke prilikom primopredaje, možete ih vlasniku prijaviti preporučenim pismom deset dana nakon useljenja. Nedostatke obavezno uslikajte ili snimite mobilnim telefonom. U koliko kao podstanar preuzmete neke predmete (zavese, podne obloge i sl) od prethodnog stanara, nakon iselenja morate ih ukloniti o svom trošku. Nakon uselenja imate rok od dve nedelje da se prijavite u novoj opštini.

U koliko želite da napravite neke izmene u stanu (npr. da obojite zidove, postavite ili promenite tepihe ili podne obloge, instalirate veš mašinu ili mašinu za pranje sudova) morate dobiti pismeno odobrenje od vlasnika stana.

Oštećenja u stanu

Vremenom stan i stvari u stanu postaju stariji i znaci upotrebe vide se u izvesnoj meri. Važno je da sa predmetima i uređajima u stanu postupate pažljivo. U koliko imate pitanja u vezi uređaja ili opreme (mašina za pranje ili sušenje veša, grejanje, klimatizacija i sl) najbolje je da se obratite domaru zgrade ili vlasniku. Manja oštećenja ili čišćenje do vrednosti od CHF 150 poput novog creva za tuš, filtera na aspiratoru ili držača za sapun stanari moraju platiti sami.

Prilikom većih oštećenja (kvar na grejanju, kvar mašine za pranje veša) odmah obavestite domara ili vlasnika. Ukoliko vlasnik ništa ne preduzima, podstanar treba da ga još jednom pismeno obavesti, najbolje preporučenom poštom. U koliko nastupe veće štete za koje stanar nije odgovoran, vlasnik stana snosi troškove opravke. Ukoliko prilikom radova na renoviranju ili održavanju stana jedan deo stana nije upotrebljiv, podstanar može da zahteva smanjenje kirije za taj period. Takođe zbog npr. buke sa susednog gradilišta imate pravo na umanjenje kirije sve dok se ne otklone te otežavajuće okolnosti.

Sa druge strane, ako podstanar prouzrokuje neku veću štetu, on mora (makar delimično) preuzezi troškove saniranja. Za takve slučajeve potrebno je imati osiguranje od privatne odgovornosti (Hafrpflichtversicherung), a kada se tako nešto desi što pre prijavite slučaj svom osiguranju.

Preseljenje

Preseljenje je uvek skuplje nego što se misli. Tipično Švajcarsko domaćinstvo troši u proseku CHF 700 godišnje na troškove preseljenja. Detaljno planiranje selidbe može da uštedi mnogo novca ali i živaca. Bez obzira da li angažujete neku firmu za preselenje ili se sami selite, zakažite selidbu kada vam najviše odgovara. Takođe, niste dužni da napustite stan do kraja isteka roka, čak i ako vlasnik stana želi da kreči stan ili vrši veće popravke.

Formalnosti:

  •    Morate se odjaviti kod Einwohnerkontrolle lično, pismeno ili putem interneta
  •    Morate prijaviti iseljenje elektropreduzeću, vodovodu, distribuciji gasa, telekomunikacionoj kompaniji
  •    Pobrinite se da blagovremeno promenite adresu na bitnim mestima (napravite sebi listu kako ne bi ste nešto propustili)

Plaćanje stanarine – kirije

Visina stanarine tj. kirije navedena je u ugovoru o zakupu. Podstanari je plaćaju unapred, najčešće krajem meseca za naredni mesec. Stanarina se najčešće sastoji iz neto stanarine i zajedničkih troškova kao što su grejanje, topla voda, čišćenja i rasvete zajedničkog prostora i sl (Nebenkosten). Visina kirije nesme značajno da odstupa od proseka u okolini. U Švajcarskoj, kirije zu vezane za kamatne stope pa u koliko one rastu, rastu i kirije.

U koliko vlasnik stana želi da podigne i iznos kirije zbog rasta kamatne stope ili zbog značajnijeg unapređenja stana, mora o tome obavestiti stanare pismenim putem. U koliko stanari smatraju da je povećanje kirije neopravdano, imaju rok od 30 dana da se žale pismenim putem lokalnom organu za posredovanje u konfliktu (Schlichtungsbehörde). Takođe, pravila za povećanje kirije za socijalne stanove koje država subvencioniše su drugačaija.

Ukoliko se kamatne stope smanje, i iznos kirije bi trebalo da se smanji. Kao zakupci stana imate pravo da tražite smanjenje kirije. Pošaljite svoj zahtev vlasniku stana u pisanoj formi preporučenom poštom.

Poteškoće u plaćanju stanarine – kirije

U slučaju finansijskih problema i nemogućnošću da plaćate stanarinu, uspostavite blagovremeno kontakt sa vlasnikom stana kao i sa socijalnom službom u vašoj opštini. U koliko je stanarina kasno plaćena ili uopšte nije plaćena, vlasnik može nakon opomene raskinuti ugovor o najmu i zahtevati od podstanara da se iseli iz stana. U koliko stanodavac i podstanar ne mogu sami da reše problem, može da pomogne organ za posredovanje u konfliktima (Schlichtungsbehörde) kao neutralna ustanova koja se bavi ovim problemima.

Zajednički Život

Preduslov za dobar zajednički život u zgradi (ili u ulici) je da stanari imaju obzira jedni prema drugima i da se drže odeđenih pravila:

Noćni mir

Po pravilu traje o 22 časa do 7 časova narednog dana a podnevni mir traje od 12 do 13 časova. U to vreme važi pravilo da se ne obavljaju bučne aktivnosti a da se TV ili muzički uređaji utišaju tako da se čuju samo u vašoj sobi. Nedeljom i praznicima takođe treba izbegavati buku. U kolio organizujete neku proslavu najbolje je da to najavite svojim komšijama.

Zajedniče prostorije

Ulaz, stepenište, vešernica, podrum stoje na raspolaganju svim stanarima. Važno je da zajedničke prostorije ne zakrčite svojim stvarima i da vodite računa o čistoći. U mnogim zgradama je posebno regulisano ko kada ima pravo na upotrebu vešernice.

Pušenje

U mnogim zgradama pušenje je zabranjeno na stepeništu, u liftu i u ostalim zajedničkim prostorijama. Takođe postoje stanovi koji se izdaju samo nepušačima. Domaće životinje poput pasa i mačaka nisu dozvoljene u svim stanovima (navedeno je u ugovoru o zakupu).

U koliko dođe do nerešivih konflikata između suseda zbog buke ili nereda) mogu kontaktirati domara ili vlasnika stana.

Iseljenje

Ugovor o zakupu stana može biti otkazan (raskinut) kako od strane podstanara tako i od stane vlasnika stana. U oba slučaja strane se moraju pridržavati rokova za raskid koji su navedeni u ugovoru. Minimalni rok za raskid ugovora iznosi 3 meseca.

Kada napuštate stan mora te ga vratiti u stanju u kom ste ga i zatekli odnosno preuzeli. Stan morate detaljno očistiti i kompletno isprazniti. Ne zaboravite da ispraznite i podrum i potkrovlje. U koliko je potrebno tepisi i druge podne obloge bi trebalo da budu očišćeni od strane specijalizovane firme. Stanari moraju da poprave svu štetu koja ne spada u normalno habanje pre izlaska. U koliko niste sigurni šta trebate da popravite kontaktirajte domara ili vlasnika.

U koliko ste izvršili renoviranje stana (tepisi, zavese, bojenje zidova i sl) morate imati pismeni dogovor sa vlasnikom stana ili sa novim stanarima da oni prihvataju renoviranje.

Otkaz od strane podstanara

U koliko vi kao podstanar otkazujete, to morate učiniti pismenim putem, preporučenim pismom. Bračni partneri imaju jednaka prava tako da je otkaz stana važeći samo ako ga potpišu oba bračna partnera.

Prevremeno iseljenje

U koliko podstanar želi da napusti stan pre roka predviđenog ugovorom, može vlasniku stana predložiti osobu koja je spremna da taj ugovor odnosno stan preuzme. Vlasnik stana ima rok od mesec dana da proveri da li je osoba koja je predložena ispunjava uslove da preuzme stan i plaća zakup. Ukoliko to nije slučaj, sadašnji podstanar mora da plaća kiriju do ugovorom predviđenog roka za iseljenje. U slučaju prevremenog iseljenja posavetujte se sa udruženjem podstanara (Mieterverband).

Otkaz od strane vlasnika stana

Ako stanodavac daje otkaz, on mora obavezno koristiti zvanični formular. Kada otkaz vrši bračnom paru – mora poslati otkazni formular svakom od bračnih partnera posebno (u posebnom preporučenom pismu). Vlasnik stana može kratkoročno otkazati npr. kada kirija nije plaćena. Nakon dobijanja otkaza, stanari imaju pravo da se žale kod organa za posredovanje u konfliktu (Schlichtungsbehörde) u roku od 30 dana.

Primopredaja stana prilikom izlaska

Dogovorite sastanak sa vašim vlasnikom barem mesec dana pre izlaska iz stana. Zajedno sa njim izvršite pregled stanja stana i zabeležite sve nedostatke ili štetu (čak i on koji su zanemarljivi). Zajedno se dogovorite koje odgovoran za troškove popravke. Bitno je da razumete šta je odlučeno pošto vaš potpis na tom dokumentu označava da se slažete sa mogćim troškovima tih popravki. Budite pažljivi da ne platite popravke koje nisu vaša odgovornost. Izbegnite potencijalna neslaganja sa izveštajem o primopredaji koji se napravili kada ste se uselili u stan. Pažljivo uporedite oba izveštaja i usaglasite se ko je odgovoran za nedostatke ili nastalu štetu i ko treba da to sanira. Ne potpisujte izveštaj ako se ne slažete. Ukoliko se osećate nesigurno, možete zatražiti pomoć od predstavnika Švajcarske asocijacije stanara (Mieterverbands).

M.M.B